Por Rubens do Carmo Elias Filho:
Em 18 de abril de 2014, entrou em vigor a NBR 16.280, norma técnica elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a fim de disciplinar a realização de reformas em edificações em todo o País por meio de um Sistema de Gestão de Obras. Questiona-se, então, como essa normatização pode e deve influenciar no cotidiano dos condomínios.
As normas técnicas possuem enorme abrangência e aplicabilidade na sociedade, uma vez que são elaboradas a partir de um complexo procedimento envolvendo consumidores, representantes de empresas e técnicos para a criação de uma conduta, um padrão ainda não previsto na legislação, com o objetivo de fomentar o desenvolvimento de produtos com maior qualidade, melhorar a confiabilidade das relações comerciais, proporcionar segurança com a diminuição de riscos à saúde, economia na produção, dentre outros benefícios.
Neste passo, importante polêmica foi instaurada em torno do cumprimento ou não das exigências da NBR 16.280 dentro dos condomínios de todo o Brasil, uma vez que não se trata de lei, norma impositiva, ou conquista de mercado consumerista. E não se vislumbra, formalmente, sanção imediata em decorrência de sua desobediência.
Inicialmente, deve-se esclarecer que a Constituição Federal em seu art. 5º, inciso II, prescreve que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude da lei. Porém, ainda que as normas técnicas não sejam consideradas leis, mas apenas regras de conduta afim de disciplinar os procedimentos adotados no caso em concreto e, portanto, não podem ser impostas, a sua não observância pode ensejar a responsabilização civil e criminal do síndico. O fato poderá ocorrer porque a norma dá parâmetros à conduta esperada para o cumprimento do dever de zelar pela manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.
A NBR 16.280 propõe ao síndico e aos condôminos um conjunto de procedimentos a serem realizados antes, durante e depois das obras, denominado Sistema de Gestão de Obras com o objetivo de conservar e preservar a estrutura dos edifícios, salva guardando o direito à vida e à segurança a todos os cidadãos que residem, trabalham e circulam diariamente pelo edifício.
Nesta esteira, todos os condôminos, com base nas orientações técnicas, poderão buscar a prevenção de riscos, mediante a elaboração de plano de gestão de reforma a fim de obrigar a realização de estudos técnicos que comprovem a viabilidade da obra. E também definir responsáveis pela realização da obra em caráter técnico e profissional, minimizando significativamente a ocorrência de acidentes e demais danos.
É importante salientar que a não observância das normas pelo síndico, de acordo com as obrigações legais ou contratuais que lhes são impostas, poderá ensejar a atribuição de responsabilidade por omissão, em caso de ocorrência de danos que poderiam ser evitados, caso fossem observadas as normas técnicas e demais normas edilícias aplicáveis.
Após a entrada em vigor da referida norma técnica, o cumprimento dos procedimentos nela instituídos forma uma espécie de padrão esperado por aqueles que respondem pela administração do condomínio, cuja inobservância não pode ser considerada escusável, na medida que a informação se encontra à disposição de todos. De certa forma, pode-se afirmar que a análise do comportamento do homem médio mudou, subindo o grau de exigência para aqueles que se dispõem a promover a administração condominial.
Neste sentido, a execução de obras nos condomínios com o atendimento das orientações previstas na NBR 16.280, mostra-se de suma importância, sob pena de, em caso de omissão, o síndico responder pelo dano ocorrido, juntamente com o seu causador direto.
Enfim, além de contribuir para a realização de uma obra mais eficiente em razão do grau de profissionalismo exigido para sua execução, a norma técnica em foco está em consonância com o disposto no art. 1.348, inciso V do Código Civil e em respeito aos institutos da prevenção e previsibilidade que compõem o objetivo promocional da responsabilidade civil.
Fonte: O Estado de S.Paulo
